我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下深圳购房答疑内容，来自 微信公众号“深叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：深叔，有100万资金用来投资，在基金和房产间犹豫不决，见过买基金亏本的，也见过买房投资被套牢的，请问这两种投资方式选择哪个更好？各自有什么优缺点呢？有没有什么建议？

深叔： 你好，去年，基金回报率高于房产回报率，原因在于：1.房产收益无法快速变现；2.深圳片区板块没有出现翻倍行情，但二级市场收益可观；3.房产单年涨幅被三年限售均摊。这种情况在21年发生了改变，房产投资收益稳健，选筹相对容易，暴击因素少，红利多，而股票基金风险大，赚钱难。房产投资优势明显，主要体现在三点：1.房产有杠杆可以抵抗通胀从而套利，股市无法做到；2.房子普涨，股票基金不是；3.考虑到杠杆和成本，股票综合收益不一定比房产收益高。总的来说，比较收益的基础概率，一二线城市房产高于股票，如果追求流动性，股票也可以考虑，相对个股更建议购买场内宽基指数基⾦，建议以一二线城市房产投资为主，股票基金投资为辅。

提问：深叔，你好，目前手头有资产30万，年收入二十万，目前已有的资产包括深圳公寓一套房、惠州全款房、滨海新区一套房，现在需要等待三年才有深圳买房资格，请问怎么配置资产才能使收益最大化？

深叔： 你好，首先，滨海新区作为国家级新区，房价涨幅却不如人意，原因在于外贸经济疲软、人口迁入缓慢，人口问题是远郊新区最大的问题；其次，如惠城区和临深板块，但如果是大亚湾一类的坑盘建议放弃；再次，深圳的普通公寓投资价值有限，深圳湾的公寓由于有海景和城市景观，更值得关注；最后，建议利用资金杠杆买房，不建议全款买房，负债可以抵御通货膨胀。所以，总的来说，建议出手滨海新区和惠州的房产，入手二线城市有潜力的房子，如成都重庆等，有购房资格后再返回深圳购房。

提问：深叔，你好，最近看到一些深圳回迁房还挺便宜的，想问这种房子能入手吗？有风险吗？

深叔： 你好，由于深圳开始了多个旧改项目，回迁房市场也开始火热起来，听上去等待几年就能收获旧改红利，但其实暗藏很大的风险。例如碰上钉子户，长时间办不了房产证，难以过户，因或者遭遇房产被恶意抵押、临时转移房产等情况。此在购买回迁房时要注意三个问题：

首先，回迁房能不能买？如果卖方有房产证，那就是普通的二手房交易；但如果卖方只有回迁协议，在没有得到房管局的认可下，买方要承担很大风险；

其次，回迁房有没有房产证？如果是商品房就有房产证，如果是私宅或经济适用房，能否拿到房产证也要看情况；

最后，回迁房分为哪几种？回迁房分为开发商征收或政府征收，开发商若拆迁集体房屋分给村民，那需要很多年后才能正常交易或者不能交易只能转让；开发商若拆迁个人房屋，拿到房产证后即可自由交易；若牵扯拆迁赔偿，房子需要被回收作为新房进行交易；如果是政府征收，确认房产证属性后，赔偿后可进行交易；如果有一些历史遗留问题，开具终身居住证明的房产则交易受限。

提问：深叔，你好，在龙华工作，跟女朋友快结婚了，准备在龙华买房子，龙华的红山片区怎么样？有没有什么优势，听说有很多规划，不知道落地情况如何？值不值得购买？

深叔： 你好，红山片区情况如下：1.红山成为龙华标杆是由深圳北站超级枢纽总部和深高北带动，其中深圳北站超级枢纽总部是6+1总部战略之一，很有潜力；2.红山发展较晚，在10年后才逐渐兴起，所以楼龄较新，基本是10年后的花园小区，具体小区详见知识星球；3.商业文化配套规划较多，在逐步推进，30万平米的高档次商业配套在建，文教卫生方面的规划，如市美术馆、新华医院等在落实中。

提问：深叔，你好，最近深圳楼市一直调控观望，今年又想买房，又看到深中通道开通的消息，感觉对中山的利好挺大的，现在比较纠结的是买中山还是南沙呢？

深叔： 你好，建议后者，南沙它有副中心利好，离深圳更近，价格便宜；大湾区的利好都绕不开南沙，未来坐地铁，就可以从南沙直达深圳。南沙地理位置在大湾区的正中心，未来工作在深圳，居住在南沙可能会变成现实。首先南沙是大湾区的地理中心也是广州唯一的副中心，其次规划配套都不错，同时它也是唯一两个一线城市都有辐射利好的城市。也有人担心南沙政策收紧；其实南沙人才购房政策，并没有发生变化。影响的其实是贷款，南沙各大银行开始对外地客收紧贷款。深中通道开通后，对中山利好是有的，但房价已经有点透支。

提问：深叔，你好，有两千万以上预算，看了香蜜湖、深圳湾的楼盘，在别墅和大平层之间犹豫，如果是出于自住体验的话，是别墅更值得选择还是大平层更好呢？

深叔： 你好，中国别墅与德国别墅相比较：德国别墅处于市郊小镇，配套齐全，城市面积不大，日常自驾出行，人口密度小，生活节奏慢，适合居住；中国的市郊别墅交通生活不便，配套不完善，维护麻烦，没有居住氛围，涨幅很小，如万科天麓、天琴湾，中国的市区别墅相对更好，但价格很高，而且也是有距离的，如华侨城、香蜜湖。所以，从居住体验上来说，还是大平层比别墅更好。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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